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仓储用地难拿 深圳的仓库比住宅更抢手

责任编辑:东胜物流  发布时间:2017-03-29

    [深圳跨境电商进出口呈爆发式增长,今年1-9月,仅前海湾保税港区就实现跨境电商进出口1.13亿美元,超过去年全年总和。]


    [深圳目前每天约有200万个小包裹,通过各种物流途径进出境。]


    今年,深圳物流仓储物业供不应求、租金上涨的趋势越发明显,这在当地住宅价格和成交量开始下滑、写字楼等商业物业去库存压力较大的背景下尤为显眼。物流仓储物业正成为投资客和资本竞相追逐的热点领域。


    近日,仲量联行在发布2015年第三季度的物流仓储市场回顾时,提到了一个新现象:部分提供转租服务的公司正在寻觅市场上合适的空置仓库。


    “一直以来都是第三方物流及终端客户为租赁仓库的主要需求来源,比如进出口企业及电商企业。但随着仓库租金的日益攀升以及市场紧俏,部分公司开始瞄准这个领域,提供仓库的转租业务。”仲量联行深圳工业地产部副董事古振鹏对《第一财经日报》记者表示。


    租金稳步上涨


    虽然深圳其他形式的物业市场已经出现了松动或下滑势头,但仓储物业租金稳步上涨的势头未改。


    在住宅方面,深圳房价一改上半年剧烈上涨的势头,已经连续三周下滑,部分新盘上市推出了变相降价措施,这在之前非常罕见。


    在写字楼和零售等商业地产方面,世邦魏理仕的报告分析,未来6个月深圳将有超过90万平方米的写字楼新增供应入市,且明后两年都将是深圳写字楼供应的高峰。此外,虽然全市商业物业租金整体表现平稳,但整体市场空置率环比上升0.7个百分点至7.2%。未来6个月,深圳还将有超过50万平方米的新增商业物业供应入市,市场去化压力较大。


    而在仓储物业方面,仲量联行的数据监测显示,在旺盛需求及无新增供应的促进下,保税仓库租金环比上升2%,至40.4元/平方米·月,非保税仓库租金较上季度微升0.3%,至37.4元/平方米·月。


    世邦魏理仕研究部中国区执行董事陈仲伟此前也表示,至9月末深圳优质物流设施市场的平均租金(同样本)环比上涨3%,至34元/平方米。他相信随着第三方物流公司和跨境电商的蓬勃发展,深圳物流仓储的缺口将会越来越大,仓储设施租金也将继续逐步走高。


    当地一位进出口物流行业人士李立(化名)告诉本报记者,仓库虽然供不应求,一旦出现空置,很快就被市场消化,但是有些时候会出现一些意外情况。比如,某家进出口公司如果与仓库签了一年的合同,但是业务波动性较大,生意不好,可能就会断租,因此一些私人仓库的业主也愿意省心省力,让提供转租服务的公司承包转租。


    他补充道,通常仓库大部分租给了物流公司。就拿保税仓库和进出口监管仓库来说,八成租给了物流公司,物流公司再转租出去,其他的才直接租给了进出口企业。有投资客为了转租,特意去注册物流公司。


    供需矛盾突出


    近年来,占地不到2000平方公里的深圳土地资源尤为紧缺,作为当地支柱产业的物流业发展迅猛,物流仓储物业缺口日益增大。


    一方面,深圳新增仓储物业供应少。在近日举行的三季度深圳物业市场分析会上,世邦魏理仕华南区研究部副董事郭丽萍介绍,深圳已连续多个季度无任何新增仓储物业入市,直至8月份才新增一个约10万平方米的仓储项目入市。


    当地一位观察人士称,由于物流仓储占地面积大,并且收益不及写字楼等商业或零售业,GDP产出值相对较小,加上土地资源紧张,相关部门批复仓储用地的意愿并不强烈。此外,有些企业在拿到物流仓储用地后,甚至在上面改建写字楼或工业厂房。


    古振鹏预计,保税仓储及非保税仓储需求稳定,并将推动租金稳健增长。保税仓储市场方面,未来12个月供应不多,约只有5万平方米(建筑面积)新增供应量,其用途以自用为主。非保税仓储市场方面,由于未来12个月可租赁项目将增加,约有10万平方米(建筑面积)新增供应量。


    另一方面,在需求上,社会消费品零售及网络零售交易量正在稳定增长,第三方物流的城市配送仓储需求也呈上升趋势。此外,自贸区政策落地后,海关、税务、检验检疫等部门陆续出台一系列政策利好,跨境电商业务由此迅猛发展,也令保税仓储需求不断增加。


    以跨境电商业务为例,该产业发展正呈现井喷态势。根据深圳市经信委提供的数据,今年上半年深圳跨境交易额达131.81亿美元,较去年同期涨幅131.65%。10月20日,前海首家跨境海鲜电商平台也正式上线。


    在供需矛盾突出的背景下,仓储物业空置率很低。仲量联行发布的数据显示,目前深圳全市保税仓储存量为190万平方米,空置率已从二季度8.8%降至三季度4.7%;非保税仓储存量为86万平方米,空置率仅2.3%。


    转向周边拿地


    除了上述提供转租服务的企业,开发商也瞄准了深圳的仓储物业。赵林(化名)在深圳物流地产领域摸爬滚打了十来年,他感觉2008年左右当地仓储物业市场开始受到资本市场的追捧。“这跟房地产趋势挂钩。之前商业和住宅形势大好的时候,资金大量投入该领域,但从2008年开始房地产市场波动大的时候,资本开始流入物流地产。”


    他感叹,大家都想来深圳,但是深圳的仓储用地太难拿了。他所在的物流地产公司已经七八年没有拿到仓储用地了。“从2010年开始,一手地几乎拿不到,二手地有可能拿到,但代价太大,相当于住宅地的地价,做物流的话回报不划算。”


    现代物流业虽然是深圳的四大支柱产业,但是近年来新材料和生物等七大战略性新兴产业引擎作用日益凸显。赵林记得2009年左右,深圳对物流土地的规划供应开始日益减少。他所在的企业已经转而去深圳周边城市布局,去年他们在惠州拿了一块八九万平方米的地,目前正在开发。


    近来,机构投资者与大型物流开发商合作的例子逐渐增多。


    古振鹏说,未来来自周边城市非保税仓储的供应将对租金升幅带来一定压力,但是由于配送时间的限制,部分电商企业宁愿承担较高的租金成本,仍将继续选择深圳范围内的仓储物业,预计未来一年租金同比增幅将高达7%~9%。


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